创富大哥上演商业阳谋 西部第一商圈谋变中国商业版图

2011-08-16 10:54:25 编辑：林凡建 来源：人民网四川房产频道 浏览次数：0 网友评论 0 条

　　如今，细心的投资高手已经发现，在中国西部的成都有一个新的商业中心正在悄然形成，它就是成都高新西区。各种迹象表明，这个新兴的商业中心里面存在着巨大的财富能量活跃指数，其中号称全亚洲体量最大、全球第三的达183万方的超级城市综合体项目就以一种谋变中国商业版图的战略姿态坐落其中。

　　

　　图：成渝经济区新格局将引领新一轮区域财富风暴

　　新闻描述：

　　成渝经济区发动经济引擎

　　成都高新西区获历史发展新机遇 

　　经过10年的发展，如今的成都高新西区和最初区域规划描绘的蓝图一样，已牢牢占据着中国西部“硅谷”的位置。据了解，目前该区域内已有外商企业约500家左右，其中就有近30家世界500强企业入驻，如英特尔、摩托罗拉、西门子、富士康以及华为等企业。现在，全球更有近20%的电脑、2/3的IPAD以及过半的英特尔芯片在这里产生。

　　尽管这一连串惊人的数据已将高新西区的经济发展优势体现得淋漓尽致，但今年5月5日国务院的一个决定再次为该区域带来历史性机遇。这一天，国务院正式通过了《成渝经济区区域规划》，并将成渝经济区纳入国家十二五规划重点工程，成为继环渤海、长三角、珠三角之后，中国第四个国家级经济区。

　　据四川和重庆两地的社科院区域经济研究所计算，成渝经济区一年的GDP产值将达1.58万亿元，约占全国GDP的5%，这将成为中国经济增长的第四级，也是西部地区唯一的增长极，同时为西部带来一次最为重要的发展机遇，而成都高新西区也是这次发展机遇中最大的赢家之一。

　　成都市人民政府曾经在对外新闻发布活动中提到，预计到2015年，成都高新西区产值将达到5000亿元，这相当于整个成都2010年GDP的80%。换句话讲，2015年的成都高新西区无异就是“再造了一个产业成都”。

　　“在这次发展机遇中，谁拥有最为强大的产业集群，谁就是未来的商业新中心。”专注于商业地产营销的成都实效机构总经理吴昊如是说。

　　原因很简单，强大的产业集群为区域带来的是密集的人口资源，同时也带来了无比巨大的消费需求。资料显示，在高新西区仅500多家外资企业就有60万高收入群体，此外还聚集了近10万的高校师生。而据成都市经济发展相关部门统计，目前高新西区产业人口超过60万，加上家属总人口超过100万，人口密度是北京的1.5倍，美国曼哈顿的1.3倍。

　　显而易见，与成都的众多新兴商圈诸如新南天地、建设路商圈等相比，高新西区的人口优势是其它区域所无法比拟的，其消费吸纳能力也是惊人的。在香港、广州、重庆、成都等地以超五星酒店开发著称的天来集团成都公司副总经理张帆称，借成渝经济区的历史性发展机遇，到2015年，这个拥有强大产业集群、具备巨大无比消费吸纳能力的大区域，俨然已形成一个大到无法想象的巨大商圈，“到那个时候，即使将其形容为‘西部第一商圈’也不为过，完全名副其实。”张帆说。

　　但令业界感到有所遗憾的是，该区域在近10年的发展中却一直保持着零商业的格局，几乎看不到一个像样的商业据点。不过，令人欣喜的是，自2011年2月开始，龙湖地产的到来将彻底改变这种格局，其在成都高新西区打造的183万平方米的商业项目龙湖时代天街不仅使整个大成都为之侧目，甚至引起国内外商业投资者注目。

　　龙湖地产营销总监刘垚说，时代天街落子成都经过了充分考虑，成都作为西部中心，辐射的区域是非常广的，对周边的云南、贵州、陕西、甘肃、湖南、湖北都有很强的辐射能力，而这种发展潜力，也是时代天街选址成都的重要原因。

　　

　　图：成都高新西区将成为西部财富聚居之地

　　新闻分析：

　　龙湖打造西部商业地标 

　　中国地产“创富大哥”上演“商业阳谋”

　　地产大佬王石说过，每一次历史机遇的背后，都是一次财富神话。1981年的深圳特区成立、1990年的上海证券交易所开业、2007年的股市都为社会创造了无数富人。而2011年成渝经济区获批之后，财富传说将在成渝流传。

　　多年以来一直关注龙湖成长的北京龙道传播机构创始人杨昌龙表示，龙湖集团选择成都高新西区做亚洲体量最大的巨无霸商业项目，实属远见之举，时代天街的打造也将成为其在中国商业地产领域发展的超常谋略之一。

　　而四川省经济发展研究院产业发展研究所副所长杨春健则表示，作为成渝经济区的核心地带之一，成都高新西区拥有无比广阔的发展前景，而像龙湖时代天街这样一个商业综合体提前布局，在高新西区打造商业购物中心，这个大方向是把握得极具智慧的。杨春健认为，高新西区是成都未来发展的重心，对商业地产的需求非常之大，对服务业的需求同样如此，而龙湖时代天街的打造就十分符合这两种需求。

　　事实上，这就是龙湖地产发展商业的“创富逻辑”，哪里有商业需求、有发展潜力，龙湖就到哪里去，随后市场财富便席卷而来。

　　全国房地产职业经理人联盟秘书长杨乐渝也专门研究过龙湖，他说国内地产界曾将龙湖称为“创富大哥”，因为他的每一座“天街系”产品所到之处，都成为了所在城市的时尚地标，不仅会加速所在区域商圈的发展，还不断提升该城市的对外影响力。

　　了解龙湖的人都知道，2004年的重庆北城天街，直接带动了重庆江北商圈跳跃式的发展，连续6年都是重庆发展速度最快的商圈。而2008年开业的重庆西城天街，开业仅1年的时间便实现了常规商业购物中心需要至少2年时间才能完成的成绩。同样，在2011年5月，重庆龙湖时代天街就突破了全年签约的目标，签约达到16.6亿，连续5个月蝉联重庆单盘销售冠军。如今，重庆龙湖时代天街已经被业界认为是“一个不是奇迹的奇迹”。

　　中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路称，根据商业项目开发和运营的链条特点，一个商业项目的成功，除了开发人的企业利益和所在区域的城市利益之外，最为明显的就是业主的投资增值利益了。

　　荀培路的观点可以由龙湖发展商业的事实来佐证。据龙湖在重庆、北京、西安、成都等地开发“天街系”产品的经过来看，在龙湖“天街系”发展的背后，获利的除了龙湖自己和当地政府之外，当然就是投资天街系商业的投资者，以及在天街系里做生意的团体和个人。一直跟到龙湖天街产品全国开花的UME影院投资人吴思远就曾表示，龙湖把天街做到哪里，那里就会出现UME影院，这不仅是他对龙湖的一种信任，还是他投资获利的源泉。

　　而美国NAI基金四川地区代表、新巢地产总经理蒋鹏则这样认为，成都高新西区有很多企业，且实力、知名度都很高，但的确缺少商业航母，龙湖时代天街的到来，是高新西区唯一的商业购物中心，这个项目不仅可以弥补市场空白，还可以起到引领区域商业升级的作用，对整个中国西部地区的商业而言也是一种提升。

　　这个意义上讲，龙湖在成都开发183万方的超级综合体项目就为成都商业地产乃至西部商业地产“创富大哥”的出笼提供了一个参照文本。

　　

　　图：“创富大哥”龙湖地产将谋变中国商业版图

　　新闻解读：

　　在西部稳扎稳打在全国遍地开花 

　　“西部第一商圈”谋变中国商业版图

　　事实上，这几个月以来，从成都时代天街在高新区亮相那天起，其超大的体量、丰富的物业业态和龙湖“天街系”的品牌力量就一直备受市场关注。

　　龙湖地产营销总监刘垚说，龙湖于2005年开始“天街系”的研发，“天街系”目前已形成良好的口碑。至于“天街系”为何落地成都，刘垚表示，成都作为西部中心，需要一个体量更大、功能更全的商业综合体出现，而高新西区是成都未来重点发展的区域，龙湖正是看中高新西区的发展潜力。

　　据了解，在成都时代天街183万平米的体量里，其中有76万平方米是购物中心，相当于成都主流购物中心的3倍，这也是亚洲最大的购物中心。

　　不过成都时代天街对成功商业模式的引入，并不是简单的复制。在时代天街，有50万平方米的大型购物中心集群（包含天街购物中心、高档主力百货店等）为龙湖自持，这体现了龙湖在商业运营能力方面的自信。另外，该项目26万平方米的情景商业街区，将重点采用中式建筑风格，打造如同蜚声西部的宽窄巷子一样的风味，做“最成都”的商业街区。

　　“它必将成为成都的商业标志，带动成都西边的所有地产物业升值。” 新巢地产总经理蒋鹏说，成都时代天街在一定程度上将会改变成都本土开发商的理念和意识，在成都高新西区培育出一个新的真正意义上的商圈。蒋鹏认为，高新西区会因为龙湖时代天街的存在，而成功提升其在全国的知名度，同时也将带动高新西区的商业腾飞，并通过商业发展的推动影响整个片区的地产发展方向。

　　表面上看，龙湖成都时代天街的打造的确是占据了高新西区未来庞大消费需求的潜力，不过，四川中原物业顾问有限公司二级市场营运中心总经理邹玉棠则认为，与其说这是龙湖在成都高新西区的商业谋略，不如说这是整个龙湖的商业战略。

　　据知情人士透露，时代天街的加入，使得龙湖在成都所有商铺经营面积（不包含写字楼、soho、loft等业态）总量达到了120万平方米，换句话讲，这等同于龙湖在成都开发了6个春熙路商圈。

　　然而，龙湖看上去并不满足其目前的业绩。龙湖地产成都公司总经理张雪樵在今年年初接受成都媒体采访时就曾说，龙湖计划在未来三年时间里，也就是在2013年，在中国各城市的综合体达到18个，龙湖自己持有的经营性质的商业面积要达到200万平方米。

　　200万平米商业面积自己持有，这是一个什么概念？上述知情人士说，龙湖商业地产已经开始了从立足西部转变为布局全国的谋划，从其去年在集团成立的商业地产部就可以看出，是为了迎合龙湖商业地产进军全国而做的准备。

　　一直关注龙湖成长的北京龙道传播机构创始人杨昌龙说，今年以来，龙湖相继在杭州、无锡、北京等地试水商业地产，其在杭州、无锡、北京等地的天街项目相继推出，如此一来，龙湖“天街系”大有全国遍地开花的势头。

　　事实上，在香港上市的龙湖地产去年披露的年报中就有一个重要策略：逐步增加收租物业的持有量，特别是购物中心。从这点就可看出龙湖商业地产布局全国的端倪。

　　而相关数据显示，龙湖在截至去年年底，在全国的土地储备量共3161万平方米。另外，在目前的土地储备规划中，龙湖每年开工量的15%左右将为商业项目留存。

　　至此，无论从项目布局，还是土地储备来看，龙湖大有谋变中国商业版图的势头。龙湖集团研策总监和长春就曾表示，在商业地产开发方面，目前排名前三的万达、中粮和华润都是值得我们学习的榜样，但未来几年龙湖在商业地产的开发速度将超过中粮。

　　这样看来，堪称亚洲最大的成都龙湖时代天街的183万方超级体量，就将成为龙湖集团打造“西部第一商圈”、谋变中国商业版图的战略之举。（张鹏涛 张大军 王型芳）