成都土地市场上演“流拍二重奏” 开发商进入拿地观望期

2011-06-13 09:39:35 编辑：林凡建 来源：人民网四川房产频道 浏览次数：0 网友评论 0 条

　　近期成都土地市场可用“变天”二字形容，与以往“高地价”、“天价”、“地王”遥遥相对，“底价成交”、“流拍”成为了关键词。

　　不到半月时间，成都土地市场便出现了三宗土地“流拍”事件。与一手房市场一样，土地交易亦从卖方市场进入到买方市场，围绕地价，市场多方博弈力量更具张力。

　　郊区、主城区轮番上演土地“流拍”事件

　　6月10日，成都主城区5宗土地拍卖，其中两宗流拍，三宗以底价成交。继6月3日，郊区双流航空港的一号地块流拍后，成都主城区也迎来今年首次土地流拍的情况。

　　 据成都市国土部门信息，这三块流拍的土地中，一宗地块119.8679亩，位于双流航空港，属于住宅用地兼容不大于20%商业的商住用地。该宗地块起拍价为450万元/亩。根据成都天府新区的最新规划，双流将作为成都主城次中心、成都南部新城发展的最前沿阵地，因此，该地块的流拍让不少人跌破眼镜。

　　另外两宗地，为青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西地块及青羊区万家湾四组地块,占地面积分别为63.7241亩、81.1218亩，楼面起拍价均为2900元/平方米。根据青羊区最新城市规划“金沙太阳城”摇身一变为光华新城，一举成为西部新城的核心起步区。受新片区规划利好影响，加之“田园温江”的建设，曾备受不少业内人士好评。对于“流拍”现象的出现，令不少开发商与业内人士唏嘘不已。

　　土地市场买方需求降低  开发商拿地进入“观望期”

　　国家多项房地产调控政策的出台，产生强烈的叠加效应，使部分开发商失去了“拿地”的热情和资本，而有计划、有实力“拿地”的开发商在该阶段也将重心放在了快速出货，回笼资金的销售环节。

　　正合地产总经理毛勇分析，“开发商对住宅地产发展预期已经逐渐趋于理性。这时期，大多数房地产企业‘拿地’也进入了观望状态，开发商寄望后面可能有更便宜，很合适的地块出现。”

　　除了主城区土地难得的出现流拍外，对比此前同区域的成交价格，土地楼面地价及溢价率均出现了明显下降。在销量低迷，资金回笼遇阻，市场前景尚不明朗的大背景下，作为土地市场消费者的开发商，买方也开始持币观望。

　　从商品房销售市场刮起的观望风，已经开始吹向土地交易市场。

　　政府顾虑重重 试水意图明显

　　“目前成都政府50%的收入跟房地产有关，政府用土地抵押的融资平台账目混乱，一旦土地价格下跌，财政将面临风险。因此政府主观上是不愿改变土地价格上涨的趋势。”据中原地产机构分析，在开发商拿地热情冷却、市场预期下行的情况下，作为商品房市场中的原料供应商，政府在推地的时候，无疑也煞费苦心，考虑良多。

　　楼市低迷也给地方政府的推地方式提出了新的课题。从6月10日的土地拍卖情况来看，政府选择以小幅地块为主，降低加价幅度、主推热门区域的方式加大对土地出让的营销。这样降低门槛，变相“降价”的动作，一定程度上反映了在市场低迷，开发商资金趋紧的情势下，政府对后市信心不足，企图以降价促销吸引开发商入场。     

　　即使政府煞费苦心，小心谨慎地选择土地供应，但其不想看到的意外还是发生了。如果说对于溢价率的下降，政府已经做好了足够的心理准备，那流拍出现，则是给一贯长袖善舞的政府敲响了警钟。不过，也有人称，“这并不代表土地就没有了市场。只要是地块质素较高，国土部门能在推地上多些技巧，同样可以吸引到一些实力地产企业出手”。

　　“市场经济中，地价有跌有升才正常，说白了，以前地价飙升、只升不降的现象是不正常的。这次流拍就是市场的正常现象。” 吉信行·方圆房地产营销代理企业董事长兼总经理周思泽认为，随着调控的深入，政府与企业于资本市场、土地市场的博弈仍将继续，但政府往往掌握着更多主动权。例如，北京土地挂牌方式的“微调”， 广州启动“勾地”，都是为了防止“流拍”的再现。

　　相信在今后的一段时间以内，成都政府在推地节奏、定价、以及地块条件的选择上，将更为审慎，以避免流拍等尴尬局面再次出现。　　　　　　

作者：杨思锦